Ett hyreshus kan se attraktivt ut vid första anblicken. Sex lägenheter, hyggliga hyror och ett pris som känns rimligt. Sedan kommer lånet in i bilden och förändrar hela affären.

Det är därför priset i sig säger ganska lite. Den mer användbara frågan är hur mycket pengar huset lämnar efter drift, ränta och andra kostnader. Först då går det att se om objektet faktiskt förtjänar en närmare titt.

Börja med huset, inte med lånet

Anta att ett mindre hyreshus säljs för 5,4 miljoner kronor.

De årliga hyrorna är 540 000 kronor. Det motsvarar 45 000 kronor i månaden.

Det kan låta bra. Men hyrorna är omsättning, inte vinst. Innan en enda krona kan användas till ränta behöver fastighetens löpande utgifter betalas.

Värme, vatten, försäkring, sophämtning, fastighetsel och löpande skötsel kan tillsammans uppgå till 190 000 kronor per år.

Då återstår:

540 000 − 190 000 = 350 000 kronor.

De 350 000 kronorna är i vårt förenklade exempel fastighetens driftnetto. Driftnetto är det som blir kvar av hyrorna efter den löpande driften, men före ränta och amortering.

Det är här lånet kommer in.

Hur mycket skuld klarar 350 000 kronor?

Säg att du behöver låna 3,5 miljoner kronor.

Med 4,5 procents ränta kostar skulden ungefär 157 500 kronor per år i ränta.

Om du dessutom amorterar 35 000 kronor under året återstår:

350 000 − 157 500 − 35 000 = 157 500 kronor.

På papperet finns alltså fortfarande ett överskott.

Men kalkylen är inte färdig.

Huset kan behöva nytt tak om några år. En lägenhet kan stå tom mellan två hyresgäster. Ett badrum kan behöva göras om långt tidigare än väntat.

De 157 500 kronorna är därför inte samma sak som pengar som tryggt kan plockas ut.

Det egna kapitalet gör stor skillnad

Två personer kan köpa exakt samma hyreshus och få helt olika resultat.

Den ena går in med 1 miljon kronor och behöver låna 4,4 miljoner. Den andra lägger in 2 miljoner och lånar 3,4 miljoner.

Huset tar in lika mycket hyra i båda fallen. Driftkostnaderna är också desamma.

Skillnaden ligger i räntan.

Vid 5 procents ränta kostar ett lån på 4,4 miljoner 220 000 kronor om året. Ett lån på 3,4 miljoner kostar 170 000 kronor.

Det skiljer 50 000 kronor varje år.

Mer eget kapital kan alltså göra en medelmåttig affär betydligt stabilare. Samtidigt binds mer av dina egna pengar i huset.

Det är just den avvägningen som gör fastighetsköp intressanta att räkna på.

Testa affären med en högre ränta

En kalkyl bör inte bara fungera med den ränta du hoppas få.

Ta vårt lån på 3,5 miljoner igen.

Vid 4 procent blir räntekostnaden 140 000 kronor per år.

Vid 6 procent blir den 210 000 kronor.

Vid 7 procent blir den 245 000 kronor.

Driftnettot på 350 000 kronor ser plötsligt väldigt olika ut beroende på vilken rad du använder.

Det här är ett enkelt sätt att stresstesta ett köp. Höj räntan några procentenheter och se hur mycket luft som finns kvar.

Om hela överskottet försvinner vid en ganska måttlig förändring är huset hårt beroende av billiga pengar.

Full uthyrning året runt är ett optimistiskt antagande

Ett annat vanligt misstag är att räkna med samtliga hyror varje månad för all framtid.

I ett litet hyreshus märks en tom lägenhet direkt.

Har huset fem lika stora lägenheter innebär en vakant bostad att ungefär 20 procent av hyrorna försvinner under perioden den står tom.

Det behöver inte vara katastrof. Men marginalen måste finnas någonstans.

Därför kan det vara klokt att göra en alternativ kalkyl med något lägre hyresintäkter än de maximala.

Samma försiktighet går att använda på kostnadssidan. Lägg hellre in lite för mycket för reparationer än att utgå från att ingenting går sönder.

En låg prislapp kan dölja dyra år

Två hyreshus kan ha samma hyror men ändå vara helt olika affärer.

Det första kostar 5 miljoner och är välskött.

Det andra kostar 4,5 miljoner men behöver nytt tak, nya fönster och omfattande arbete med avloppsstammarna.

Den billigare fastigheten behöver inte vara billigast.

När du räknar bör större åtgärder som ligger nära i tiden därför ses som en del av affären. Om 700 000 kronor måste läggas på huset under de första två åren spelar det stor roll för hur mycket eget kapital som faktiskt krävs.

Det kan också påverka hur stort lån du känner dig bekväm med.

Högre hyror är inte gratis pengar

Det är lockande att se potential i hyrorna.

Kanske ligger några lägenheter lågt. Kanske finns en lokal som skulle kunna hyras ut. Kanske går vinden att bygga om någon gång i framtiden.

Sådant kan göra ett objekt mer intressant, men skilj på pengar som finns idag och pengar som kanske kommer senare.

Gör först kalkylen med dagens hyror.

Om affären fungerar redan där har du en betydligt bättre utgångspunkt. Möjliga framtida förbättringar blir då uppsida i stället för något som måste inträffa för att köpet ska gå ihop.

Hur vet du om lånet är för stort?

Det syns sällan på själva lånebeloppet.

Tre miljoner kronor kan vara en tung skuld för ett hus med lågt driftnetto och ganska odramatiskt för ett annat med starka hyresöverskott.

Titta därför på relationen mellan skulden och de pengar fastigheten skapar.

När du funderar på att köpa hyresfastighet med lån är det mer intressant att se vad som återstår efter räntan än att bara fråga hur många procent av priset du kan låna.

Ett stort lån behöver inte vara problemet.

Ett stort lån i förhållande till husets intjäning kan däremot bli det.

Gör tre kalkyler, inte en

Ett enkelt sätt att bedöma ett objekt är att räkna på tre versioner.

Normalåret:
Dagens hyror, rimliga kostnader och den ränta du ungefär förväntar dig.

Det sämre året:
Något lägre hyresintäkter, högre kostnader och ett oväntat underhållsbehov.

Ränteåret:
Samma hus, men med betydligt högre ränta.

Om affären fortfarande har marginal i alla tre fallen börjar siffrorna bli intressanta.

Om kalkylen däremot bara fungerar i normalåret – med full uthyrning, låga kostnader och billig ränta – behövs inte mycket motvind innan överskottet är borta.

Ett bra hyreshus behöver inte en perfekt kalkyl

Fastigheter är verkliga byggnader. Något kommer att gå sönder. Kostnader kommer att förändras och enstaka månader blir sämre än planerat.

Därför är målet inte att hitta ett hus där varje siffra går att förutse.

Målet är att hitta ett köp som tål att du har fel.

Finns det pengar kvar när räntan blir högre, en lägenhet står tom och en oväntad faktura landar på bordet har du en helt annan affär än om kalkylen kräver perfekta förutsättningar från första dagen.